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重磅!上海史上最嚴樓市調控來了 離異3年按家庭計算、增值稅課征收緊

時間:2021-01-22 05:37:17  來源:  作者:

   剛剛,上海出臺史上最嚴樓市調控新政!

  1月21日晚間,經上海市政府同意,市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局、市規劃和自然資源局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海分行、上海銀保監局、市市場監督管理局聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》),自2021年1月22日起實施。

  《意見》要點如下:

  1、夫妻離異3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

  2、調整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

  3、引導商業銀行進一步加強審貸管理,對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

  4、強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。

  5、完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管,保護購房人合法權益。

  6、嚴格規范房地產市場經營秩序,優化土地供應結構和增加商品住房用地供應、增加租賃住房有效供應等內容。

  7、《意見》自1月22日起實施。

  “暖冬”行情或被按下暫停鍵

  上海樓市剛剛經歷一輪“暖冬”行情,學區房和新盤尤為火熱。

  1月20日,一份《閔行區房管局會議紀要》在網絡熱傳。有媒體稱,上海市房管局召開緊急會議,商討對策應對最近上海樓市搖號過熱情況。不過,僅僅數小時之后,上海市房管局表示:目前沒有出臺新的調控政策,只是針對目前銷售環節中的不規范現象,要求加強銷售環節的管理。

  在這背后,沉寂了近三年的上海樓市,在2020年迎來量價穩步提升,成交量也一路攀升,尤其是去年底的11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱,市場升溫更加明顯。

  “學區房行情太火了!”上海市浦東新區市民王女士向證券時報記者分享,“看房的時候,房東要漲5萬元,我也沒猶豫,還好定了,要不距離現在不到半個月,那套房的總價又漲了40多萬元。”她介紹,2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內環一套面積33平方米的雙學區舊房,成交價格約450萬元,半個月過去同小區同戶型的數套房源掛牌總價已經漲到了490多萬元。

  “充足的供應給年底交易創新高奠定基礎。”上海中原地產市場分析師盧文曦介紹,2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米,環比增加59.1%,創下2020年內交易新高。與此同時,盡管上海新房的供應與成交在增加,記者了解到,一些熱門板塊的稀缺戶型、學區房源供不應求,一房難求。

  此外,同策房產咨詢統計,2020年12月上海開盤樓盤超30個,20余個項目認籌率超100%,13個項目認籌數量超1000組。數月之前,上海新房市場人氣最足的一個項目出現13人搶一套房,而該項目首套房參與搖號,驗資就得700萬元,買二套房驗資甚至要1300萬元。不過,盧文曦也認為,當前上海樓市是結構性不平衡,熱點板塊、熱點樓盤認籌高,相反,遠郊剛需盤認籌就低一些。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,當前市場成交中,剛需、剛改是絕對主力,上海樓市是經歷三年低迷后的需求釋放。“周期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落戶放松,這六大力量綜合作用下,才形成當前樓市的熱狀。”

  針對此次樓市調控政策,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,政策出臺直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時,也非常全面,涉及土地、限購、信貸、稅費等內容,充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。通過調整增值稅征免年限,使得二手房的交易稅費成本增大,防范部分房東房源快買快賣的現象,有助于促進二手房交易的穩定,類似政策對于后續二手房交易影響較大。

  附意見全文:

  關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見

  滬建房管聯﹝2021﹞48號

  各有關單位:

  為深入貫徹落實國家關于房地產市場調控因城施策、“一城一策”的工作要求,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,構建完善房地產長效機制,著力穩地價、穩房價、穩預期,堅持租購并舉,增加住房供給,調節住房需求,強化市場監管,促進本市房地產市場平穩健康發展,經市政府同意,現提出如下意見:

  一、進一步發揮好聯席會議作用。發揮好市促進房地產市場健康發展聯席會議平臺作用,指導、協調、推進全市房地產市場監管工作,落實部門管理責任,增進聯動協調,加強信息互通,強化政策執行力,提高政策實施效果。

  二、完善土地市場管理。優化土地供應結構,增加商品住房用地供應,特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。堅持房地聯動機制,引導企業理性拿地,穩定土地價格。

  三、嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

  四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

  五、嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理,加強個人住房貸款審慎管理,指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速,防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理,對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

  六、嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管,保護購房人合法權益。

  七、嚴格規范房地產市場經營秩序。加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管,開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度,形成執法合力,嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。

  八、堅持租購并舉。進一步完善住房租賃體系,擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式,多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。完善租賃住房發展配套支持政策,規范住房租賃市場秩序。

  九、加快推進舊區改造、“城中村”改造等城市更新改造項目。加快推進中心城區成片二級舊里以下房屋改造,積極開展“城中村”改造,確保征收安置房源供應。加快推進舊住房更新改造,加大既有住宅加裝電梯工作力度,啟動實施住宅小區“美麗家園”建設新三年行動計劃,多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環境質量,有效提升市民居住品質。

  十、加強政策宣傳。加強房地產市場監測,正確解讀房地產市場調控政策措施,穩定市場預期,引導合理住房消費。依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導市場預期等行為的查處力度。

  本意見自2021年1月22日起施行。

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